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江德斌地价下跌开发商拿地储备以防楼市复苏

来源: 2018年11月07日

江德斌:地价下跌开发商拿地储备 以防楼市复苏

核心提示:在九月份,合肥土地市场推地量十分“巨大”,而且,土地市场相比前一段时间,明显更加火爆,除了合肥之外,全国多个城市也出现了这样的情况,开发商频频拿地,释放出楼市即将复苏的信号。

房企近期密集拿地的消息,被渲染成“抢地潮”引发房价上涨的风向标。对此,万科总裁郁亮一语“道破天机”:此时出手拿地并非下注后市回暖,而是低价补仓。部分区域地块价格几乎回到了2008年。万科合肥一地块地价较高峰期下跌超过40%。

现在楼市的情况与2008年非常相似,正处于楼市调控的关键阶段,同时亦受到经济下行的影响,各方有关放松调控、刺激经济的呼声甚高。而表现在楼市上,也出现部分地区有松动的迹象,销量有所上升,房价亦出现小幅反弹。可见,面对如此相似行情,部分开发商难免要动心,从而下手拿地储备,以防未来楼市调控放松走向复苏,却因手中无地而与赚大钱的机会失之交臂了。

退一步讲,即便楼市调控不放松,那么按照现在跌回2008年的土地成本,与其他开发商在前两年拿地价格相比,也有非常大的竞争优势。现在开发商手里的存量房太多,正处于艰难的去库存化过程中,市场销量非常低迷,降价让利又不甘心,全行业积压太多存货,导致现金流状况欠佳。而目前拿地的开发商,均是销量较好、周转率高、现金较为充裕的企业,能够支撑得起拿地投入。

况且,即便楼市不回暖,等待新拿土地开发建成楼盘之后

江德斌地价下跌开发商拿地储备以防楼市复苏

,亦有相当大的价格竞争优势。而万科的企业经营理念,就是快速开发、快速销售,这就注定其要拿低价格土地作为杀手锏,以实现房地产行业重新洗牌整合的战略目标。那么,这些新房一旦推向市场,就意味着成为价格杀手,逼迫周边楼盘房价同步下跌,从而形成多米诺骨牌效应,掀起降价狂潮,否则开发商就会被彻底套死。

而按照正常的建设周期,从拿地到建成,也就在一到两年之内。因此,可以预计,未来如果没有大的政策变动,房价也会在两年之内,回归到2008年的价格水平。同时,将有大批开发商被兼并重组,或者破产倒闭,房地产行业将步入规模化竞争的格局,行业利润率亦随之下滑至低点。

但假如地方政府再次放松楼市调控政策,同时又出台大规模经济刺激规划的话,则会因货币投放量增加过多,而促使房价强烈反弹。不过,即便如此,也只会拖延一段时间,楼市的虚假繁荣将注定是昙花一现。因为总体楼市的盘子太大,货币流量难以支撑起其庞大躯体,必然会在反弹到一定价位后,因失去支撑点,而出现价格崩盘现象。

点评:开发商拿地就如同购房者买房,购房者希望低价买好房,开发商也希望低价买到优质地块,目前,开发商之所以频频拿地,一方面是看中地价处于低位,另一方面是因为目前资金链得到缓解。

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