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众多房企重回一线城市土地市场升温

来源: 2018年09月07日

众多房企重回一线城市 土地市场升温

核心提示:随着楼市环境的改善,一线城市刚需和改善性需求将继续释放,多房企重回一线城市。土地市场也逐渐复苏起来。三线城市供过于求。

本轮调控初期,受限购、限贷等政策影响,一线城市成为楼市调控重灾区,众多房企开始转战深耕三、四线城市。然而,今年以来,随着首套房贷政策松动、降息等环境的改善,一线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求将继续得到释放,而重回一线,成为众多房企的集体选择。

土地市场升温

11月13日下午,深圳以挂牌方式出让G宗地的使用权,在经历了20余轮出价后,招商地产以成交价人民币12.24亿元竞得该地块。该地块挂牌起始价为9.84亿元,溢价率约24.4%。继保利、万科之后,又有一家房企在一线城市拿地。

受到限购政策影响,开发商对一、二线城市的住宅用地缺乏信心,而三、四线城市受限购的影响不大。由此,众多龙头房企开始转战深耕三、四线城市。随着楼市成交量回升,开发商的现金状况转好,抄底一、二线城市土地开始成为企业共识。

链家地产根据房企月度简报披露数据显示,万科地产在今年月新增项目44个,其中,在北上广深等一线城市的新增项目7个,支付的权益金额76.36亿元,约占整体拿地资金投向的1/3。而另一龙头房企保利地产也将一线城市作为拿地的重要目标。根据保利地产信息披露,其在2012年拿地18次,土地成交总价为276.8亿元。其中在一线城市的北京和上海各有两块地入手,土地成交总价为110.8亿元,占比超过四成。

加码一线的不仅仅是万科、保利这样的房企龙头,今年10月,内地港股上市房地产公司花样年宣布以7.79亿元的价格成功收购花万里投资(北京)有限公司100%股权,并间接获得后者拥有的位于北京CBD的一块面积为17138.4平方米的土地。

对于房企重回一线,链家地产市场研究部张絮表示:“房企重新在一线城市大规模拿地,与今年一线城市优质地块推出较多有关,今年北京出让的朝阳区霞光里金融用地、东直门香河园、万柳地块、月坛南街地块都有一些共同特点,即配套完善、优质稀缺。”

一线城市领头复苏

除了优质地块供应之外,相比于二、三线城市,一线城市成为本轮楼市回暖的领头羊。上海易居房地产研究院统计显示,全国楼市销售量增速在2月份跌至成交底部之后触底反弹。随着政策面的逐步好转,市场交易量自二季度开始明显反弹,其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%,远远超过二、三线城市13%的涨幅。

一线城市的市场活跃度在传统淡季表现得尤为突出,7月份历来是楼市销售的淡季,来自中原地产数据显示,今年7月北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛,达二线城市增速的6倍。

除了成交量外,价格也是一线城市优势,中国指数研究院发布10月百城住宅价格数据,10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米

众多房企重回一线城市土地市场升温

,环比9月上涨0.17%,涨幅环比与上月持平。值得注意的是,虽然百城价格平均上涨仅0.17%,但是一线城市价格环比上涨0.51%,是百城平均水平的三倍。

链家地产市场研究部张絮认为,本轮调控初期,由于一线城市成交极度低迷,对项目集中在一线的房企业绩造成很大影响,而今年以来,相比其他区域,一线城市最大的优势在于其购买力旺盛,所以房企的项目变现能力较强。以万科和保利今年在北京的推盘情况来看,万科2012年在北京新入市9个项目,截至11月12日,平均签约率已经达到82.6%,吸金43亿元。而保利地产在2012年新推出3个项目,目前的签约率也达到95%,取得销售收入28.3亿元。

三线市场供过于求

近几年来相当一部分三、四线城市市场快速扩张,需求有过度释放迹象,今年以来发展延续性明显减弱,交易量增长趋势放缓,相比一、二线城市明显不如。部分热点三、四线城市风险较高,如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头,其常住人口不到200万,土地消化周期长达9.71年,市场严重供过于求。

易居房地产研究院研究员严跃进表示,不少三线城市在城市发展上都存在一个不平衡,即省份城市的住宅开发等比重占了全省的绝大部分。“像贵阳,一个大盘能容纳30来万人,这个水平即使是大城市也是不能做到的,这就带来了一个风险,即在省内城市经济资源分布不平衡的情况下,更多的房地产资源流向部分城市,这可能会导致这一类城市供应量与需求量的差距进一步拉大。”

“三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快,但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑,监测的10个三线城市,供给量都是大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下,转战三、四线城市,本身也加剧了企业的竞争。”严跃进表示,一、二线城市,尽管库存高企,但实际上需求量很大,此前只是在限购等政策下隐蔽起来了。

事实上,花样年总裁潘军早在去年年底就表示,一线城市的经济总量超前是不争的事实,抗风险的能力也更突出。“如果2011年北上广深是震荡源的话,2012年这个震荡波动就会传到三四线城市。所以,未来2年我们反而不看好三、四线城市,在三、四线城市布局过重的房企可能会遇到点麻烦。”

不过,北京、上海等重点城市及中心区域的可供开发的土地储备严重不足,优质土地资源获取难度较大。“一线城市房企竞争日益白热化,拿地门槛日渐抬高,谁都想在一线拿到优质地块,但能否进军一线,靠的是实力。”一位开发商向感慨。

点评:房企重回一线城市,一线城市领头复苏,土地市场升温。但在一线城市能否拿到优质地块,要靠实力,一线城市竞争力大。

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